Cách tính m2 xây nhà chính xác từ A đến Z

Khi chuẩn bị xây nhà ở, một trong những vấn đề được nhiều gia chủ quan tâm chính là cách tính m2 xây nhà. Việc xác định đúng diện tích xây dựng không chỉ giúp bạn dự toán ngân sách sát với thực tế mà còn là cơ sở để so sánh báo giá giữa các đơn vị thi công, hạn chế phát sinh chi phí trong quá trình xây dựng.

Thực tế, nhiều người thường nhầm lẫn giữa diện tích đất, diện tích sàn và diện tích xây dựng. Trong đó, báo giá của hầu hết các nhà thầu hiện nay đều dựa trên tổng mét vuông xây dựng, tức bao gồm cả diện tích sàn và các hạng mục quy đổi như: móng, mái, sân, ban công hay tầng hầm. Nếu nắm rõ được công thức tính mét vuông, bạn sẽ dễ dàng kiểm soát khối lượng  thi công, lựa chọn phương án thiết kế phù hợp cũng như chủ động hơn về tài chính khi khởi công.

Diện tích xây dựng là gì?

Trước khi tìm hiểu cách tính m2 trong xây dựng, bạn cần hiểu rõ khái niệm diện tích xây dựng. Diện tích xây dựng là tổng diện tích được quy đổi để tính chi phí thi công của toàn bộ công trình. Con số này không chỉ bao gồm diện tích sàn sử dụng mà còn cộng thêm các phần như: móng nhà, mái nhà, ban công, sân trước, sân sau, sân thượng, tầng hầm, gác lửng, tum và một số hạng mục phụ trợ khác.

Mỗi một hạng mục sẽ được quy đổi theo một hệ số phần trăm nhất định. Chính vì vậy, tổng diện tích xây dựng thường lớn hơn diện tích sử dụng thực tế của ngôi nhà.

Ví dụ: Một ngôi nhà có diện tích 100m2 nhưng tổng diện tích xây dựng có thể lên đến 250 – 350m2 tuỳ số tầng và kết cấu công trình.

Bạn có thể quan tâm Cách tính mét vuông tường chuẩn xác, đơn giản

Công thức tính mét vuông xây nhà tổng quát

Về cơ bản, công thức tính mét vuông được các đơn vị xây dựng áp dụng như sau:

Tổng diện tích xây dựng = Tổng diện tích sàn + Diện tích quy đổi của móng + Diện tích quy đổi của mái + Diện tích quy đổi cảu sân + Diện tích quy đổi của tầng hầm + Các hạng mục phụ khác.

Trong đó:

Diện tích quy đổi từng hạng mục = Diện tích thực tế x Hệ số quy đổi

Lưu ý: Hệ số quy đổi chỉ mang tính tham khảo và có thể thay đổi tuỳ theo từng nhà thầu, điều kiện thi công cũng như loại vật liệu sử dụng. Vì vậy, khi ký hợp đồng xây dựng, gia chủ nên thống nhất các tính rõ diện tích để tránh phát sinh tranh chấp.

Cách tính m2 xây nhà cho các công trình quan trọng

Cách tính diện tích mét vuông sàn xây dựng

Trong tất cả các hạng mục, diện tích sàn là phần chiếm tỷ trọng lớn nhất. Đối với nhà có mặt bằng hình chữ nhật hoặc hình vuông, cách tính diện tích m2 rất đơn giản như sau:

Diện tích sàn = Chiều dài x Chiều rộng

Ví dụ: Ngôi nhà có kích thước xây dựng 5x18m thì diện tích sàn: 5 x 19 = 90m2

Đây mới chỉ là diện tích sàn, chưa bao gồm móng, mái và các hạng mục khác.

Cách tính m2 trong xây dựng đối với phần móng

Móng là kết cấu chịu lực quan trọng nhất của công trình. Tuy không tạo ra diện tích sử dụng nhưng phần móng vẫn tiêu tốn nhiều vật liệu, nhân công và thời gian thi công nên luôn được quy đổi tổng diện tích xây dựng. Tuỳ theo từng loại móng sẽ có hệ số tính khác nhau.

Móng đơn

Móng đơn thường áp dụng cho các công trình nhỏ hoặc nhà cấp 4.

Hệ số tham khảo: 30% diện tích tầng trệt

Ví dụ: Diện tích tầng trệt là 100m2 thì diện tích quy đổi phần móng là 100 x 30% = 30m2

Móng cọc

Móng cọc được sử dụng khi nền đất yếu hoặc công trình nhiều tầng. Đối với những công trình có đài cọc lớn, hệ số có thể cao hơn tuỳ thiết kế.

Hệ số quy đổi phổ biến: 20 – 40%

Móng băng

Móng băng là loại móng được sử dụng phổ biến nhất trong thành phố.

Hệ số quy đổi: 50% diện tích tầng trệt

Ví dụ: Tầng trệt rộng 90m2 thì điện tích móng là 90 x 50% = 45m2

Móng bè

Đây là loại móng thường dùng cho những nền đất yếu hoặc công trình yêu cầu khả năng chịu tải lớn. Do khối lượng bê tông và cốt thép lớn nên chi phí công móng bè cũng cao hơn đáng kể so với các loại móng khác.

Hệ số tham khảo: 80 – 100% diện tích tầng trệt

Bạn có thể quan tâm 1 thùng sơn epoxy sơn được bao nhiêu m2? Cách tính chuẩn & tiết kiệm chi phí

Cách tính m2 xây nhà đối với phần mái

Một trong những hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến tổng diện tích xây dựng là phần mái. Không phải mọi loại mái đều có cùng hệ số quy đổi. Mỗi kết cầu sẽ có tỷ lệ khác nhau.

• Mái tôn: 20 – 30% diện tích sàn tầng trên cùng
• Mái bê tông cốt thép: 40 – 50% dện tích
• Mái ngói: 65 – 70% diện tích

Cách tính diện tích mét vuông sân và ban công

Ngoài phần thân nhà, sân và ban công cũng được quy đổi vào tổng diện tích xây dựng. Đối với sân trước hoặc sân sau, hệ số thường dao động từ 50 đến 70% tuỳ theo có móng, lát nền hay xây tường bao.

Ban công cũng được tính theo từng trường hợp:

• Ban công có mái che: Tính từ 70 – 100% diện tích tuỳ phương pháp tính cảu từng nhà thầu.
• Ban công không mái che: Khoảng 50% diện tích.

Cách tính m2 xây nhà đối với tầng hầm

Nếu công trình có tầng hầm hoặc bán hầm thì đây là hạng mục có hệ số quy đổi khá cao do yêu cầu thi công phức tạm hơn tầng nổi. Quá trình xây dựng tầng hầm thường bao gồm đào đất, gia cố nền, chống thấm, thi công kết cấu chịu lực và hệ thống thoát nước.

Cách tính m2 trong xây dựng đối với tầng hầm được áp dụng như sau:

• Độ sâu dưới 1,5m: 150% diện tích tầng trệt
• Độ sâu từ 1,5m đến dưới 1,8m: 170% diện tích tầng trệt
• Độ sâu từ 1,8 đến dưới 2m: 2005 diện tích tầng trệt
• Đội sâu trên 2m: 250% diện tích tầng trệt

Ví dụ: Tầng trệt có diện tích 90m2, tầng hầm sau 1,6m thì điện tích quy đổi được tính là 90 x 170% = 153m2.

Cách tính sân thượng, tum và các hạng mục phụ

Ngoài phần sàn chính, nhiều công trình còn có sân thượng, tum, giếng trời hoặc ô thông tầng. Đây đều là những hạng mục cần được tính vào tổng diện tích xây dựng theo hệ số quy đổi phù hợp.

Bạn có thể quan tâm CÁCH TÍNH CHI PHÍ XÂY NHÀ NHƯ THẾ NÀO?

Sân thượng

Đối với sân thượng không có mái che, hệ số phổ biến dao động từ 30 – 50% diện tích. Nếu sân thượng có mái che hoặc được hoàn thiện đầy đủ, hệ số thường từ 50 – 70%, thậm chí có thể tính 100% tuỳ theo phương án thiết kế và báo giá của từng thầu.

Tum cầu thang

Tum cầu thang thường là phần che cầu thang lên sân thượng. Thông thường được tính: 100% diện tích thực tế.

Ô trống và giếng trời

Đối với ô thông tầng hoặc giếng trời:

• Ô trống nhỏ hơn 8m2: tính 100% diện tích
• Ô trống từ 8m2 trở lên: tính khoảng 50% diện tích

Việc quy đổi các hạng mục này giúp phản ánh đúng khối lượng thi công thực tế của công trình.

Ví dụ thực tế cho việc tính m2 xây nhà thực tế

Để dễ hình dung hơn, chúng tôi sẽ lấy ví dụ thực tế cho dễ hiểu.

Thông tin công trình:

• Diện tích dất xây dựng: 5 x 20m
• Diện tích sàn: 100m2
• Quy mô: 1 tầng trệt và 2 tầng lầu
• Móng băng
• Mái bê tông cốt thép
• Sân trước 20m2
• Không có tầng hầm

Cách tính m2 xây nhà:

• Tính diện tích sàn: 100 x 3 tầng = 300m2
• Tính phần móng: 100 x 50% = 50m2
• Tính phần mái: 100 x 50% = 50m2
• Tính phần sân: 20 x 50% = 10m2

Tổng diện tích xây dựng: 300 + 50 + 50 + 10 = 400m2

Nếu đơn giá xây dựng trọn gói là 6.500.000 VNĐ/M2 thì chi phí dự keiens sẽ được tính 410 x 6.500.000 = 2.665.000.000 VNĐ.

Lưu ý: Đây là chi phí tham khảo, chưa bao gồm các khoản phát sinh như ép cọc, xin phép xây dựng, nội thất hoặc cảnh quan.

Cách tính diện tích mét vuông đối với các kiểu nhà đặc biệt

Nhà chữ L

Đối với nhà chữ L, bạn không thể áp dụng trực tiếp công thức như đã đề cập ở trên. Thay vào đó, hãy chia mặt bằng thành 2 hình chữ nhật tính theo công thức trên, sau đó tính từng phần rồi cộng lại sẽ ra diện tích sàn.

Nhà chéo

Nhà cheo có góc làm khu đất méo đi, thì gia chủ cứ chia thành các hình cơ bản như: hình chữ nhật, hình tam giác, hình thang.

Bạn chỉ cần áp dụng công thức tính diện tích từng hình rồi cộng lại. Đây là cách làm giúp việc tính diện tích mét vuông trở nên chính xác hơn.

Nhà có đường cong hoặc hình tròn

Nếu mặt bằng có phần bo cong hoặc bán nguyệt, diện tích hình tròn được tính theo công thức: S = Pi x r2

Nếu là hình bán nguyệt thì: S = (Pi x r2) : 2

Sau khi tính riêng phần cong, rộng với diện tích các phần còn lại để ra tổng diện tích sàn.

Những lưu ý khi tính m2 trong xây dựng

Để tránh những sai lệch giữa dự đoán và thực tế, gia chủ nên lưu ý một số vấn đề sau:

• Không phải tất cả các nhà thầu đều áp dụng cùng một hệ số quy đổi.
• Cần thống nhất rõ phạm vi công việc trước khi ký hợp đồng.
• Báo giá cần ghi rõ từng hạng mục thay vì chỉ báo tổng m2.
• Kiểm tra xem đơn giá đã bao gồm ép cọc, chống thấm, diện nước và hoàn thiện hay chưa.
• Với công trình có kết cấu đặc biệt như mái Thái, tầng hầm hoặc nhiều ban công nên yêu cầu bóc tách khối lượng chi tiết.

Việc hiểu rõ cách tính m2 xây nhà sẽ giúp bạn chủ động hơn khi làm việc với đơn vị thiết kế và nhà thầu thi công.

Bạn có thể quan tâm 1 bao keo dán gạch được bao nhiêu m2? Cách tính chuẩn xác

Câu hỏi thường gặp về tính mét vuông xây nhà

• Diện tích xây dựng có giống diện tích sàn không?

Không. Diện tích sàn chỉ là một phần trong tổng diện tích xây dựng. Tổng diện tích còn bao gồm phần móng, mái, sân, tầng hầm, ban công và các hạng mục quy đổi khác.

• Cầu thang có tính diện tích xây dựng không?

Có. Cầu thang nằm trong diện tích sàn của từng tầng nên đã được tính vào diện tích xây dựng.

• Ban công có được tính không?

Có. Tùy theo việc có mái che hay không mà ban công sẽ được tính từ khoảng 50–100% diện tích.

• Mỗi nhà thầu có cách tính giống nhau không?

Không hoàn toàn. Mặc dù nguyên tắc chung tương đối giống nhau, nhưng hệ số quy đổi của từng hạng mục có thể khác nhau giữa các đơn vị thi công. Vì vậy, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu liệt kê rõ từng hạng mục và hệ số áp dụng trong báo giá.

Hiểu đúng cách tính m2 xây nhà là bước quan trọng giúp gia chủ chủ động trong việc lập kế hoạch tài chính và kiểm soát chi phí xây dựng. Chỉ cần nắm vững công thức tính mét vuông, biết cách quy đổi diện tích của móng, mái, sân, ban công, tầng hầm và các hạng mục phụ, bạn sẽ dễ dàng ước tính tổng diện tích xây dựng cũng như so sánh báo giá giữa các nhà thầu một cách minh bạch. Hy vọng bài viết này sẽ hữu ích đối với bạn.